Como pagar menos IR na venda de
imóveis
Legislação brasileira possui ao menos oito
brechas que permitem reduzir – e até zerar – a obrigação tributária gerada pelo
ganho de capital
Nenhum dono de imóvel costuma ficar triste quando
aparecem na mídia novos indicadores que mostram a rápida valorização das
propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o boom imobiliário tem ao
menos um efeito colateral. Como no momento da venda o governo cobra Imposto de
Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente toma um susto quando descobre
quanto deve à Receita Federal.
Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos
15% da diferença entre os preços de compra e venda de um imóvel – o que é
chamado de ganho de capital. Um apartamento adquirido por 400.000 reais em 2008
e vendido agora por 700.000 reais, por exemplo, gera uma dívida tributária de
45.000 reais (ou 15% de 300.000) a ser paga no mês seguinte ao recebimento do
dinheiro. A mordida do Leão seria mais do que suficiente para comprar carro novo
e com os principais opcionais, por exemplo.
Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo
pode procurar na legislação brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom
planejamento tributário permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta. A
seguir, o advogado Eduardo Munhoz da Cunha, sócio do escritório Katzwinkel &
Advogados Associados, explica oito formas de abater o IR devido na venda de um
imóvel:
1 – Usar o dinheiro da
venda de um imóvel para comprar outro
Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de
15% cobrada sobre o ganho de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido
pela lei 11.196 de 2005, no entanto, é preciso ficar atento a uma série de
exigências. A primeira delas restringe a isenção apenas a casos de compra e
venda de imóveis residenciais. Além disso, o contrato de compra precisa ser
assinado até 180 dias após a venda. Portanto, se você está interessado em mudar
de residência, vale a pena tentar fechar os dois contratos em datas
parecidas.
Para beneficiar apenas as pessoas físicas e
excluir quem vive da compra e venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que
um proprietário só tem direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos.
Por último, se alguém vender uma casa de 500.000 reais com um ganho de capital
de 250.000 reais para comprar um terreno de 100.000 reais, terá de pagar IR
sobre a parcela de 150.000 que não foi aplicada na nova aquisição. Se alguém não
se enquadrar nas regras acima e não recolher o imposto no mês seguinte à venda,
terá de pagar IR sobre o ganho de capital acrescido de juros e multa.
2 – Vender imóveis de até
440.000 reais
Para beneficiar a classe média e a população de
baixa renda, a Receita não cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos
por até 440.000 reais caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não
pode possuir outro imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras
propriedades; e 2) a pessoa não pode ter vendido outros imóveis nos últimos
cinco anos. Com a valorização imobiliária, está cada vez mais difícil aproveitar
esse benefício, já que o valor-limite de 440.000 reais não é corrigido desde que
a lei foi criada, em 1995.
3 – Vender imóveis
comprados antes de 1969
ssa regra só beneficia pessoas em idade mais
avançada. Se o imóvel tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não
importa o valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre
o ganho de capital.
4– Isenção de IR sobre
imóvel de herança
Existe uma única brecha para não pagar Imposto de
Renda sobre o ganho de capital de imóveis recebidos como herança. O Superior
Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não incide IR no caso de recebimento de
herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Como já se transcorreram
mais de 13 anos desta data, muito pouca gente pode se beneficiar da brecha. No
entanto, em casos em que muitos herdeiros disputam na Justiça o patrimônio do
ente falecido, é possível que a transmissão da herança ainda não tenha sido
concluída.
5– O tempo reduz o
IR
A lei 11.196 de 2005 estabelece um redutor do
imposto pago sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo
alguém passou como proprietário de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O
cálculo disso não é simples, mas não é preciso ficar preocupado. O próprio
programa de declaração do IR baixado anualmente no site da Receita informa ao
contribuinte qual será o efeito do redutor sobre o imposto do devido.
6– Declare todas as
benfeitorias
A legislação tributária brasileira permite que os
vendedores de imóveis paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos
com reformas, por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para
reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse
direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias
gastas com benfeitorias e também guardar os recibos para que seja possível
comprovar as despesas à Receita Federal.
As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ
dos profissionais e empresas contratadas para a realização das reformas. Além
disso, só podem ser considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem
como o dinheiro investido em pequenas obras, como pintura, encanamento, reparo
em azulejos, pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação de cortinas
não renderão nenhum benefício tributário.
Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de
informá-la poderá fazer a declaração retificadora do IR, mudando esses valores
em todos os anos subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no
formulário é de cinco anos.
7 – Quem investe em vários
imóveis deve abrir uma empresa
De uma forma geral, a legislação do Imposto de
Renda é mais rigorosa com pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos
brasileiros pagam IR sobre quase a totalidade dos rendimentos, as empresas
costumam recolher como imposto um percentual do lucro líquido. Isso significa
que das receitas podem primeiro ser deduzidas despesas com fabricação e
comercialização de produtos, gastos com o pagamento de juros, impostos cobrados
em cascata como PIS e Cofins e outros valores para que só então se chegue ao
montante sobre o qual será aplicada a alíquota do IR. Outra vantagem de abrir
uma empresa é separar o patrimônio da pessoa física e da jurídica – o que pode
envolver uma série de benefícios legais.
No caso de alguém que investe em imóveis e vive da
renda de aluguéis, é necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os
redutores do imposto para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas
variam tanto para pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos) quanto
para jurídicas (segundo a natureza da empresa e o regime tributário escolhido).
Portanto, vale a pena consultar um tributarista ou um contador que seja capaz de
estudar caso a caso, fazer os cálculos e optar por um ou outro
regime.
8 – Como proceder com
heranças
Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar
IR a pagar assim que a escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar
a mordida do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor
que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma,
não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for
finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que
um apartamento comprado pelo equivalente a 100.000 reais, por exemplo, pode ser
vendido décadas depois por 1 milhão de reais.
Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar
o valor do imóvel no momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido
adquirido entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho
de capital à razão de 5% ao ano, conforme tabela abaixo:
|
Ano de Aquisição ou
Incorporação
|
Percentual de
Redução
|
|
Até 1969 |
100% |
|
1970 |
95% |
|
1971 |
90% |
|
1972 |
85% |
|
1973 |
80% |
|
1974 |
75% |
|
1975 |
70% |
|
1976 |
65% |
|
1977 |
60% |
|
1978 |
55% |
|
1979 |
50% |
|
1980 |
45% |
|
1981 |
40% |
|
1982 |
35% |
|
1983 |
30% |
|
1984 |
25% |
|
1985 |
20% |
|
1986 |
15% |
|
1987 |
10% |
|
1988 |
5% |
Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser
passado para o nome dos herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de
45% sobre o IR que normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade
que o desembolso do dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros
receberem o imóvel pelo valor histórico, abrirão mão de um desconto
representativo.
Persistência é a palavra-chave do corretor de imóveis. Alguns desanimam logo no início. Outros, por obter êxito imediato, preferem permanecer no ramo para ver se a profissão lhe proporcionará estrutura financeira e profissional. Como lidar com o fator psicológico em uma atividade que o ganho depende da sua venda?